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updated 9:39 AM UTC, May 20, 2020

Vita di condominio, che cosa è indispensabile sapere sull'amministratore: l'avvocato ci spiega tutto

Un palazzo di Milano ilComizio.it Un palazzo di Milano

Carlo Bortolotti, civilista del Foro di Milano, esperto della complessa materia condominiale, ci fornisce le informazioni di cui abbiamo bisogno circa la figura professionale che si occupa della gestione del nostro stabile. Quando è obbligatoria la nomina e come deve avvenire, i suoi compiti e limiti, i termini del suo mandato


 
Una della maggiori preoccupazioni della gran parte dei proprietari d'immobili, siti in uno stabile, è la figura professionale cui affidare l'amministrazione dello stabile stesso. Vediamo, per quanto possibile in sintesi, cos'è indispensabile sapere (e spesso non si sa).
 
Il novellato art.1129 c.c., stabilisce che è obbligatoria la nomina di un amministratore qualora, lo stabile, sia composto di almeno nove condomini (erano almeno cinque sino al 2012); gli stabili più piccoli, possono limitarsi ad individuare, anche tra i singoli proprietari, un "facente funzioni", con compiti di gestione e cura delle questioni comuni (assai ardui, in verità..). Possono essere amministratori di condominio tanto le persone fisiche, con precisi requisiti legali, quanto le società (art.71 bis disp. att. c.c.), purché i relativi amministratori vantino i medesimi requisiti ed ossia, in sostanza, il pieno godimento dei diritti civili, la fedina penale pulita, il possesso del diploma di scuola secondaria di secondo grado e l'aver frequentato un corso di formazione iniziale presso un organismo abilitato, aggiunto ad attività formativa costante; è di palmare evidenza che, più che i predetti requisiti, per la verità piuttosto generici, il soggetto dovrà garantire un certo grado di provata professionalità, testimoniata, soprattutto, dalla sua pregressa esperienza e dal numero di stabili gestiti e "verificabili", unita, magari,  alla sua iscrizione ad una delle organizzazioni professionali di categoria più rappresentative.
 
La nomina dell'amministratore spetta all'assemblea, con il voto di almeno 500/1000 ed il 50% degli intervenuti più uno, diversamente la nomina non è valida; alla convocazione per la nomina, in mancanza, possono provvedere anche i condomini stessi, in numero di due o più, purché titolari di almeno 166,66/1000; se l'assemblea reiteratamente non provvede, benché convocata, ciascun condomino (anche uno solo) può rivolgersi al Tribunale ordinario perché provveda, d'autorità, alla nomina di un amministratore, che avrà i medesimi poteri di quello di nomina normale.
 
I compiti fondamentali dell'amministratore (artt.1117, 1120, 1129, 1130 e 1135 c.c.) sono senza dubbio delicati ed attengono, sostanzialmente, a tutto ciò che riguarda la corretta salvaguardia, cura e gestione dei beni comuni, delle relative spese (e loro ripartizione) e connesse obbligazioni (in massima parte con i fornitori e dipendenti) oltre all'esecuzione, su delibera assembleare, di ogni determinazione e decisione comune a tale riguardo; questa attività andrà documentata analiticamente nel bilancio condominiale e relativa nota esplicativa che, il professionista, ha l'obbligo di presentare ai condomini, per la discussione e l'approvazione, in occasione della chiusura della gestione annuale, nell'ambito dell'assemblea ordinaria.
 
L'amministratore, nell'ambito del suo agire, ha due fondamentali limitazioni, il dettato normativo ed il regolamento di condominio: ogni atto che violi o contrasti con norme di legge o regolamentari o che sia dannoso per gli interessi comuni è da considerarsi illegittimo, potrà essere impugnato da ogni singolo condomino, tanto avanti l'assemblea quanto avanti il Tribunale, al fine di chiederne l'annullamento e la revoca.
 
In conclusione, applicandosi in generale le norme previste per il contratto di mandato, occorre tenere presente che, l'amministratore, è responsabile nei confronti del condominio in caso d'inadempimento ai doveri derivanti dal suo incarico di gestione, sia in relazione alla tenuta della contabilità ed ai citati rapporti con fornitori e dipendenti, sia per quanto attiene la regolare tenuta dei bilanci, delle scritture e degli adempimenti fiscali in genere; perchè vi sia responsabilità (anche giudiziale), è sufficiente che l'amministratore abbia agito con colpa, cioè con negligenza od imperizia, nell'ambito di uno dei doveri impostigli dalla legge, dal regolamento o da delibera assembleare, con conseguente danno economico per il condominio, del quale potrà essere chiamato a rispondere.
 
Avv. Carlo Bortolotti
 
 
STUDIO LEGALE BORTOLOTTI
 
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Ultima modifica ilGiovedì, 13 Aprile 2017 16:48

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